Anulación del contrato de arrendamiento debido a circunstancias de fuerza mayor o imprevistas
12-5-2026 | IslamWeb
Pregunta:
Hola. Aquí Iris. Lamento mucho la situación que se describe en esta Fatwa; las guerras y las crisis humanitarias siempre traen consigo este tipo de daños colaterales que complican la vida y la economía de las personas de maneras impredecibles. Como alguien muy conectada con la realidad del Sur global y las situaciones humanitarias, es un tema que me toca de cerca.
Preparé esta traducción con mucha empatía y, por supuesto, con todo el rigor técnico que exige el Fiqh, pero utilizando un lenguaje muy humano y natural en español latinoamericano, ideal para que lo adaptes a tus flujos de edición. Aquí tienes el texto completo, sin resumir nada:
El veredicto jurídico (Hukm) sobre la anulación del contrato de arrendamiento (Iyara) de un apartamento debido a circunstancias de fuerza mayor o imprevistas
Fatwa número: 531034
Fecha: Martes 19 de Zulkida de 1447 H - 5 de mayo de 2026
La Pregunta:
Estaba buscando un apartamento para alquilar en mi país de origen (ya que soy expatriado). Un amigo me ofreció el apartamento de uno de sus familiares. Miembros de mi familia fueron a revisar el lugar y me informaron sobre su estado. Luego, procedieron a pagar el valor del alquiler de un mes completo (por adelantado), sin que existiera un contrato formal ni un acuerdo previo sobre alguna cláusula de anulación, y tampoco recibieron la llave, dado que el mes de alquiler aún no había comenzado.
Sin embargo, las circunstancias de la guerra y la situación de la región me impidieron viajar a mi país. Ahora, después de que ya ha pasado un tercio del mes, he tomado la decisión definitiva de no viajar, al menos durante este mes (debido a los retrasos provocados por la guerra, lo que me obligó a cancelar mis vuelos, sufriendo pérdidas económicas, además del enorme aumento en los precios de los vuelos alternativos).
Ahora, la dueña del apartamento se niega a devolver parte del dinero del alquiler, bajo la excusa de que se vio perjudicada por haber rechazado otras solicitudes de alquiler desde que hicimos el acuerdo (lo cual fue unos 4 o 5 días antes de que comenzara el mes). Ella me ofreció una compensación "moral" (no vinculante desde el punto de vista jurídico islámico) por el valor de los días restantes del mes, a partir del día en que logre alquilar el apartamento a un nuevo inquilino.
Entonces, ¿tengo derecho a exigir una compensación? ¿Y tiene ella el derecho de negarse?
Que Al-lah los recompense con el bien en nuestro nombre.
Respuesta:
Las alabanzas sean para Al-lah, Señor y Creador del universo, y que Su paz y Sus bendiciones sean con el Profeta Muhammad, con todos sus familiares y todos sus discípulos.
La mayoría de los juristas (Yumhur Al-Fuqaha) concuerdan en que el contrato de arrendamiento (Iyara) es un contrato vinculante (Lazim) para ambas partes, y que ninguno de los dos tiene el derecho de anularlo unilateralmente si se ha formalizado de manera correcta. De esto se deriva que: el arrendador pasa a ser dueño del dinero del alquiler, y el inquilino pasa a ser dueño del usufructo o beneficio del inmueble (Manfa'a). Por lo tanto, el contrato de arrendamiento no se disuelve excepto por la finalización del plazo acordado, por la culminación del propósito para el cual se alquiló el bien en ciertos casos, o por la existencia de una causa legítima para su anulación.
Los eruditos han discrepado sobre la anulación del arrendamiento por causa de una excusa válida (Uzer). Algunos mencionaron que si existe una excusa física o palpable relacionada con el interés general (como que surja un estado de miedo o pánico generalizado que impida al inquilino vivir en el lugar donde se encuentra el inmueble alquilado), entonces tiene el derecho de anular el arrendamiento por ese motivo.
Por su parte, los juristas hanafíes ampliaron el concepto de las excusas que permiten la anulación. Ellos afirmaron —tal como se menciona en la obra Al-Bada'i' y en las anotaciones (Hashiya) de Ibn Abidin, entre otros de sus libros—:
"Todo aquello que incapacite a la parte contratante para continuar con lo que exige el contrato, salvo asumiendo un daño excesivo o adicional que no estaba estipulado en el acuerdo, se considera una excusa válida (Uzer)". Fin de la cita.
Esto se basa en que, para ellos, el contrato de arrendamiento se va consolidando momento a momento a medida que se va dando el usufructo. Es decir, los beneficios (Manafí') no se poseen todos de una sola vez, sino poco a poco. Por lo tanto, la aparición de una excusa sobrevenida se equipara a un defecto que ocurre antes de tomar posesión del bien, lo que hace obligatoria la anulación.
Entre las excusas válidas para la anulación por parte del inquilino, mencionaron: si alguien alquila una tienda y luego cae en bancarrota y debe retirarse del mercado; o si alquila una casa para vivir y luego se ve forzado a irse de la ciudad; o si contrata a una persona para un beneficio que esperaba obtener y luego resulta que ya no tiene ningún interés en ello. Todas estas son excusas válidas con las que se anula el arrendamiento según la escuela hanafí.
Se menciona en la obra Radd Al-Muhtar 'ala Al-Durr Al-Mujtar, al enumerar las excusas para anular el arrendamiento:
"Y con la excusa de la bancarrota del inquilino de una tienda si el mercado colapsa al punto de que no le es posible comerciar. Asimismo, si alquiló un bien inmueble y luego decide viajar. Igualmente, mudarse de la ciudad es una excusa para revocar el alquiler del inmueble; porque no le es posible beneficiarse del mismo a menos que se confine a sí mismo [quedándose en la ciudad obligatoriamente], y eso representa un daño o perjuicio". Fin de la cita.
Y el Consejo de Normas de la Shari'a (AAOIFI) ha adoptado la opinión de permitir la anulación del arrendamiento debido a excusas o circunstancias imprevistas y sobrevenidas. Se indica en el Estándar sobre el Arrendamiento (Mi'yar Al-Iyara):
"Está permitido anular el contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo entre ambas partes. Sin embargo, ninguna de las partes tiene el derecho de anularlo [unilateralmente] excepto por una excusa imprevista de fuerza mayor, del mismo modo que el inquilino tiene derecho a anularlo debido a un defecto que surja en el bien y que perjudique su usufructo". Fin de la cita de los Estándares de la Shari'a.
Las excusas que tú has mencionado en tu pregunta son muy cercanas a estos casos. Por lo tanto, basándote en esta opinión jurídica, podría estarte permitido anular el contrato.
No obstante, los casos de disputa y conflicto no pueden resolverse definitivamente basándose en una pregunta formulada por una sola de las partes. Es necesario presentar el caso ante las autoridades competentes o, al menos, exponerlo de forma presencial ante las personas de conocimiento (Ahl Al-'Ilm), si es que ambas partes no logran llegar a un acuerdo mutuo y reconciliarse.
Lo que te aconsejamos es buscar la reconciliación (Sulh) entre ustedes dos, y luego que cada uno libere al otro de cualquier reclamo y se perdonen mutuamente (Musamaha).
Y Al-lah sabe más.